Налог с продажи квартиры: когда платить, а когда нет

Налог с продажи квартиры: платить или нет#

Продать квартиру дороже, чем купили, — приятно, но сразу возникает вопрос: сколько придётся отдать государству? По общему правилу доход от продажи жилья облагается НДФЛ, однако платить его приходится далеко не всегда. Главное, что определяет, будет налог или нет, — это срок владения: если вы владели квартирой достаточно долго, налога нет вообще.

А если срок не выдержан, налог всё равно можно законно уменьшить — вычетом или расходами на покупку, — так что реальная сумма часто оказывается небольшой или нулевой. В этом материале разберём, как устроен налог с продажи квартиры, какие сроки владения освобождают от него, как считать налог и какие есть льготы. Это общая информация, а не налоговая консультация, и правила сильно различаются от страны к стране.

• Всё решает срок владения — дольше минимального, и налога нет вовсе.
• Минимальный срок — 3 или 5 лет в зависимости от того, как получено жильё.
• Если срок не вышел — налог можно уменьшить вычетом 1 млн ₽ или расходами.
• У семей с детьми есть отдельная льгота независимо от срока владения.

Ставка налога и с чего он берётся#

Налог с продажи жилья — это НДФЛ, то есть налог на доходы физических лиц, о котором говорит справка про НДФЛ. Для налоговых резидентов ставка составляет 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ за год — 15%. Берётся налог не со всей цены квартиры, а с дохода от продажи, который к тому же можно уменьшить.

Есть важный нюанс с ценой: для расчёта налоговая сравнивает цену в договоре с 70% кадастровой стоимости квартиры и берёт большую из величин. Это сделано, чтобы нельзя было занизить налог, указав в договоре символическую сумму. Поэтому, планируя продажу, стоит заранее знать кадастровую стоимость своего жилья. Отдельно стоит сказать про нерезидентов: для них ставка выше — 30%, и при ранней продаже уменьшить доход они не вправе ни на вычет в 1 млн ₽, ни на расходы. Но правило о минимальном сроке владения с 2019 года распространяется и на нерезидентов, поэтому при достаточном сроке владения нерезидент, как и резидент, продаёт жильё без налога.

Минимальный срок владения: главная льгота#

Ключевое правило, которое чаще всего освобождает от налога, — минимальный предельный срок владения. Если вы владели квартирой дольше этого срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию не нужно.

Срок составляет 3 года, если это ваше единственное жильё, либо квартира получена в наследство или в дар от близкого родственника, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением. Во всех остальных случаях — например, для второй квартиры, купленной обычным образом, — срок составляет 5 лет. Продержав жильё дольше нужного срока, вы продаёте его без всякого налога. Есть полезное уточнение для новостроек: если квартира куплена по договору долевого участия, срок владения считается не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты по договору, так что продать новостройку без налога нередко можно раньше, чем кажется.

Как уменьшить налог, если срок не вышел#

Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока, налог платить нужно, но его почти всегда можно законно уменьшить. Есть два способа на выбор, и берут тот, что выгоднее. Первый — имущественный вычет в 1 млн ₽: из дохода от продажи просто вычитается миллион, и налог платится с остатка.

Второй, обычно более выгодный, — уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры. Если вы купили жильё за 6 млн, а продаёте за 7 млн, налог берётся только с разницы в 1 млн ₽. А если продаёте не дороже, чем покупали, налога к уплате нет вовсе, хотя декларацию в этом случае подать всё равно нужно. Поэтому документы о покупке стоит хранить до самой продажи.

Льгота для семей с детьми#

Отдельная и очень важная льгота действует для семей с детьми. Семья, в которой есть двое или более несовершеннолетних детей, может быть полностью освобождена от налога с продажи жилья независимо от срока владения, если в том же году (или до 30 апреля следующего) она покупает другое, большее по площади или более дорогое жильё для семьи.

Смысл льготы в том, чтобы семьи могли улучшать жилищные условия, не теряя часть денег на налоге. Есть ряд условий — о площади, стоимости и о том, что у членов семьи нет большой доли в другом жилье, — которые стоит проверить под свою ситуацию, но сама по себе эта льгота снимает налог даже при коротком сроке владения, что для растущей семьи очень существенно. Важно, что возраст детей определяется на момент сделки, а в отдельных случаях учитываются и уже совершеннолетние дети, если они учатся очно; при этом кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн ₽.

Как задекларировать и заплатить#

Если налог возникает — то есть срок владения не вышел и доход больше вычета, — продавец сам подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и платит налог до 15 июля. Сведения о сделке налоговая получает от Росреестра, так что «незаметно» продажа не пройдёт, и о порядке удобно свериться на сайте Федеральной налоговой службы. За неподанную вовремя декларацию и неуплаченный налог начисляют штрафы и пени, поэтому в облагаемых случаях лучше отчитаться в срок.

Если же вы владели жильём дольше минимального срока, декларацию подавать не нужно вовсе. А если срок не вышел, но налога к уплате нет (например, продали не дороже, чем купили, или доход укладывается в вычет), декларацию всё равно подают — чтобы подтвердить право на вычет или расходы. Разумно хранить договор покупки, платёжные документы и договор продажи.

Продажа наследованного и подаренного жилья#

С жильём, полученным по наследству или в дар, есть свои особенности. Во-первых, для него часто действует укороченный срок в 3 года, а срок владения при наследстве считается со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), а не с даты оформления. Во-вторых, если продаёте раньше срока, в расходы можно поставить не только вычет, но и суммы, с которых уже уплачивался налог на наследство или дарение, а также расходы наследодателя на покупку этого жилья.

Это заметно снижает налог: например, если наследодатель когда-то купил квартиру и сохранились документы, наследник может учесть эти расходы при продаже. Поэтому, получая жильё в наследство или в дар, полезно сразу собрать документы о том, как и за сколько оно приобреталось, — они пригодятся, если жильё решат продать до истечения срока. Стоит помнить и о том, что при дарении между близкими родственниками, как и при наследстве, действует укороченный трёхлетний срок; а при продаже жилья, подаренного не родственником, в расходы можно включить сумму, с которой был уплачен налог на дарение. Эти правила часто позволяют продать унаследованное или подаренное жильё с минимальным налогом или вовсе без него.

Частые ошибки при продаже#

Несколько предсказуемых промахов создают большую часть переплат и проблем, поэтому их лучше избегать.

• Считать, что налог берётся со всей цены — он берётся только с дохода, и его можно уменьшить.
• Не хранить документы о покупке, лишая себя вычета по расходам.
• Забыть про 70% кадастровой стоимости, от которой считается налог при заниженной цене.
• Продать чуть раньше минимального срока, потеряв полное освобождение.
• Не подать декларацию, когда срок не вышел, даже если налога к уплате нет.

Продажа и покупка: смотрите шире#

Продажа квартиры почти никогда не происходит сама по себе: обычно вы переезжаете, а значит, покупаете другое жильё или переходите в аренду, поэтому всю операцию полезно рассматривать как одно целое. Что выбрать дальше — покупку или аренду — это отдельное решение, которое мы разбираем в материале аренда или покупка жилья.

Если вы улучшаете жильё, деньги, сохранённые благодаря освобождению от налога, становятся первоначальным взносом за следующую квартиру и определяют, какую ипотеку вы потянете, о чём мы пишем в статье какую ипотеку я могу себе позволить. Планировать продажу и покупку вместе обычно выгоднее, чем по отдельности.

Как продать без лишнего налога#

Помимо льгот, есть чем управлять. Проверьте, не вышел ли уже минимальный срок владения — часто достаточно немного подождать, чтобы продать без налога вовсе. Соберите документы о расходах на покупку, чтобы уменьшить доход, а не платить с миллиона вычета. И если у вас двое детей и вы улучшаете жильё, не забудьте про семейную льготу. Всё это — часть более широкой темы, как получить налоговый вычет.

Опирайтесь на независимые материалы по финансовой грамотности, а в сложных сделках — на консультацию специалиста, потому что грамотно применённая льгота или лишний год владения экономят гораздо больше, чем стоит совет. Практическое правило простое: чем дольше вы владеете жильём и чем лучше сохранены документы о покупке, тем меньше налог — а часто его и вовсе нет.

В разных странах всё по-разному#

Стоит выйти за пределы России — и логика меняется. В США большую часть дохода от продажи основного жилья освобождают, но в пределах лимита; во Франции основное жильё полностью освобождено от налога на прирост стоимости; в Испании продажа даёт облагаемую «имущественную выгоду» в подоходном налоге, но с льготами при реинвестировании и для пожилых. У каждой системы своя логика.

Если вы продаёте недвижимость более чем в одной стране или не являетесь резидентом там, где находится жильё, не считайте, что действуют российские правила. Порядок налогообложения продажи жилья сильно различается, поэтому перед сделкой с международным элементом стоит проверить обе юрисдикции и при необходимости обратиться к специалисту.

Итог#

В России налог с продажи квартиры платят далеко не все: если вы владели жильём дольше минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от того, как оно получено, — доход полностью освобождается от НДФЛ. А если срок не вышел, налог почти всегда можно законно уменьшить вычетом в 1 млн ₽ или, что выгоднее, расходами на покупку.

Основная работа — это документы и сроки: сохраните бумаги о покупке, знайте кадастровую стоимость, проверьте свой срок владения и не забудьте про льготу для семей с детьми. С этим налог с продажи жилья перестаёт быть страшилкой и становится вполне управляемым, а для жилья, которым владели давно, — и вовсе нулевым.