¿Cuánto puedo pagar de hipoteca? La regla del 35% y lo que no te cuentan

La respuesta corta: la cuota no debería pasar del 35% de tus ingresos#

En España hay dos cifras que mandan al comprar vivienda, y ninguna es la que te dice el banco. La primera: la cuota de la hipoteca —sumada al resto de tus deudas— no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ahí, cualquier imprevisto te ahoga. La segunda: necesitas tener ahorrado alrededor del 30% del precio, porque el banco financia como mucho el 80% del valor de tasación, así que pones el 20% de entrada más otro 10-12% de gastos.

Con números redondos se ve enseguida. Si ganáis 2.500 € netos al mes en casa, la cuota máxima sana ronda los 875 €. Y para una vivienda de 200.000 € tendríais que llegar a la firma con unos 40.000 € de entrada más 20.000-24.000 € de gastos: en torno a 60.000 € ahorrados. Del pago mensual que puedes asumir se llega al precio, y no al revés.

Esa es toda la lógica en dos párrafos. El resto del artículo explica cómo la entrada, el tipo de interés y los gastos ocultos suben o bajan ese techo.

• Cuota ≤ 30-35% de los ingresos netos, contando todas tus deudas.
• Ahorra ~30% del precio: 20% de entrada + 10-12% de gastos.
• Calcula al revés: parte de la cuota que puedes pagar y llega al precio.
• Concedido no es asequible: el máximo del banco es un techo, no un objetivo.

Por qué el máximo del banco es una trampa#

El trabajo del banco es concederte el mayor préstamo que técnicamente puedas devolver, porque un préstamo más grande es más negocio. Ese máximo da por hecho que seguirás gastando exactamente igual que hoy, sin sustos y sin nuevos planes. Que te aprueben 200.000 € no es una orden de gastarte 200.000 €.

Estirarte hasta el tope de esa concesión es la receta para quedarte ahogado por la hipoteca: la cuota se paga, pero no queda nada para ahorrar, viajar o cambiar la caldera cuando revienta. Comprar por debajo de la línea del 35% es lo que te permite tener casa y seguir teniendo vida. Y si comprar te compensa frente a seguir de alquiler es una pregunta previa que conviene resolver en alquilar o comprar vivienda.

Imagina a dos parejas que ganan lo mismo. Una se estira al máximo del banco y mete el 45% de sus ingresos en la hipoteca; la otra se queda en el 35%. Diez años después, a la primera le basta un mes malo para no llegar a fin de mes, mientras la segunda tiene ahorros y el coche pagado. Mismo sueldo, la misma casa sobre el papel: vidas muy distintas, decididas solo por qué número tomaron como objetivo.

Cuánto necesitas ahorrado: el 20% de entrada más los gastos#

El error más común es pensar solo en la entrada. Como el banco presta hasta el 80% de la tasación, necesitas ese 20% de entrada, pero encima van los gastos de compra: el impuesto (ITP en vivienda usada, que va del 6% al 10% según la comunidad autónoma; o IVA del 10% más AJD en obra nueva), la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. En conjunto, otro 10-12% del precio.

Ese dinero —la entrada más los gastos— tiene que estar disponible y seguro el día de la firma. No lo metas en bolsa a corto plazo ni, mucho menos, vacíes tu fondo de emergencia para llegar al 20%: cambiarías un riesgo por otro peor. Guárdalo en un sitio líquido y sin sustos, como una cuenta de ahorro de alta rentabilidad, hasta el momento de comprar. El portal de educación financiera del Banco de España y la CNMV detalla estos gastos de forma neutral.

Conviene poner cifras al ITP, que es donde más baila la factura. En vivienda usada va del 6% al 10% según la comunidad autónoma, así que la misma casa de 200.000 € puede costar unos 12.000 € de impuesto en una región y hasta 20.000 € en otra. Ese detalle, que casi nadie mira al principio, puede decidir si llegas o no a la firma con el dinero suficiente ahorrado.

¿Fija o variable? El tipo decide cuánta casa entra#

Dos personas con el mismo sueldo pueden permitirse pisos distintos, porque les ofrecen tipos de interés distintos. En una hipoteca variable, la cuota se mueve con el Euríbor más un diferencial, así que baja cuando el índice baja y sube cuando sube. En una fija, pagas lo mismo toda la vida del préstamo: más tranquilidad, menos sorpresas.

La elección no es solo de gustos: el tipo determina cuánta vivienda entra dentro de tu 35%. Medio punto de diferencia en una hipoteca a 25 o 30 años cambia la cuota lo suficiente como para mover decenas de miles de euros de capacidad de compra. Compara siempre la TAE (que incluye comisiones y productos vinculados), no solo el tipo nominal; la ficha de Wikipedia sobre la hipoteca explica bien los conceptos.

Y el efecto en el bolsillo es enorme. En una hipoteca de 180.000 € a 30 años, pasar de un 3,5% a un 2,5% de interés recorta la cuota en torno a 90-100 € al mes y decenas de miles de euros a lo largo del préstamo. Por eso negociar el tipo y comparar varias ofertas antes de firmar rinde más que casi cualquier otra gestión que hagas en todo el proceso.

La cuota real es más que el capital: los gastos que se olvidan#

La segunda gran equivocación es tratar la cuota del banco como si fuera todo el coste de tener casa. No lo es. A la cuota hay que sumarle el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar (que el banco te exigirá) y, sobre todo, el mantenimiento.

El mantenimiento se suele olvidar y pesa: cuenta con alrededor del 1% del valor de la vivienda al año —2.000 € en un piso de 200.000 €— para arreglos, electrodomésticos y las mil pequeñas cosas que antes solucionaba el casero, además de posibles derramas de la comunidad. Si dejas todo esto fuera del cálculo, tu presupuesto del 35% era pura ficción.

Con números: una cuota de 700 € puede convertirse fácilmente en 950 € reales al mes en cuanto sumas comunidad, el IBI prorrateado, el seguro y una reserva para mantenimiento. Presupuestar los 700 € y encontrarte los 950 € es justo la forma en que una casa aparentemente asequible se vuelve agobiante durante el primer año.

Calcula al revés, no hacia delante#

Casi todo el mundo hace la pregunta al revés: "¿cuánto me prestan?". La forma sana es darle la vuelta. Parte de la cuota mensual que puedes asumir con holgura —a la vez que ahorras y vives—, mantenla por debajo del 35% de tus ingresos netos y solo entonces conviértela en un precio con un simulador.

Aquí es donde un presupuesto escrito se gana el sueldo. Encaja esa cuota objetivo en un plan como el presupuesto 50/30/20 y verás al momento si la casa deja sitio para todo lo demás o se lo come en silencio. La cuota que cabe en el presupuesto es la respuesta honesta a cuánta hipoteca te puedes permitir.

Pruébalo una vez y lo cambia todo. Decide que puedes vivir con 800 € al mes con todo incluido y, a los tipos de hoy, eso te apunta a una banda de precio concreta, casi siempre por debajo de lo que agitaba la preaprobación del banco. La carta del banco mide lo que puedes pedir prestado; el presupuesto mide con qué puedes vivir de verdad, y solo el segundo paga las cuotas cada mes.

Antes de firmar: el dinero que debe estar en su sitio#

Antes de lanzarte, comprueba que tienes cuatro cosas en su sitio: la entrada (20%), los gastos (10-12%), un fondo de emergencia intacto al que puedas llegar sin penalización y margen para no rozar el 35% desde el primer mes. Si alguna falla, casi siempre merece la pena esperar y seguir ahorrando unos meses más.

Con esas piezas colocadas, la hipoteca trabaja en segundo plano durante décadas sin robarte el sueño. Y si quieres repasar los conceptos con calma, la ficha de Wikipedia sobre el préstamo hipotecario los explica sin jerga antes de que pises una inmobiliaria.

Errores que dejan a la gente ahogada por la hipoteca#

Ninguno es exótico: son los descuidos normales que convierten la casa soñada en una angustia mensual. Y todos se evitan con una tarde de cálculos.

• Comprar al máximo del banco en vez de a tu propio techo del 35%.
• Olvidar los gastos de compra, el IBI, la comunidad y el mantenimiento, y presupuestar solo la cuota.
• Vaciar todos los ahorros para dar una entrada mayor y quedarte sin colchón.
• No comparar fija y variable ni mirar la TAE, solo el tipo nominal.
• Endeudarte justo al límite del 35% sin margen para imprevistos ni subidas del Euríbor.

En resumen: cuánta hipoteca te puedes permitir#

Si te quedas con una sola idea, que sea esta: compra la cuota, no el precio. Fija tu propio techo en el 35% de tus ingresos netos, calcula de la cuota al precio y trata la preaprobación del banco como un muro exterior, no como una meta.

El resto son cuentas de una tarde: la entrada más los gastos, una cuota real con IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, un tipo mejorado comparando varias ofertas y un fondo de emergencia intacto. Hazlo bien y la casa te hará más rico con los años, en lugar de más pobre.

• Cuota ≤ 35% de los ingresos netos, con todas tus deudas dentro.
• Ahorra la entrada + 10-12% de gastos sin vaciar el fondo de emergencia.
• Presupuesta la cuota real (IBI, comunidad, seguro, ~1% de mantenimiento), no solo la del banco.
• Compara el tipo y la TAE: un interés más bajo compra más casa que una subida de sueldo.