Cómo amortizar la hipoteca anticipadamente y ahorrar intereses

Cómo amortizar la hipoteca anticipadamente#

La hipoteca es la mayor deuda que la mayoría asumimos en la vida, y sus intereses suman una cantidad enorme a lo largo de los años. En un préstamo a treinta años puedes llegar a pagar casi tanto de intereses como lo que te prestaron, así que cualquier cosa que acorte el préstamo recorta directamente ese coste. Por eso, saber cómo amortizar la hipoteca anticipadamente interesa a casi todo el que tiene una.

Bien hecho, amortizar antes de tiempo ahorra miles de euros en intereses y te quita años antes tu mayor pago mensual. Mal hecho, puede dejarte sin el dinero que necesitas para imprevistos o meter en las paredes un capital que habría rendido más en otro sitio. Esta guía repasa los métodos que funcionan de verdad, el orden en que conviene hacerlos y los límites que marca la ley. Es información general, no asesoramiento financiero.

• Cada euro de capital que amortizas te ahorra todos los intereses futuros de ese euro.
• Puedes reducir cuota o plazo — reducir plazo ahorra más intereses.
• La comisión por amortización anticipada está limitada por ley y suele ser baja.
• Ten antes un fondo de emergencia y liquida las deudas más caras primero.

Por qué amortizar antes ahorra tanto#

La cuota de una hipoteca se reparte entre intereses y capital, y en los primeros años es sobre todo intereses. Cuando aportas dinero extra que va a amortizar capital, eliminas todos los intereses futuros que esa parte habría generado durante el resto del préstamo. Por eso amortizar en el tercer año vale mucho más que hacerlo en el vigésimo quinto.

El efecto se acumula a tu favor. Si rebajas unos miles del saldo ahora, cada mes siguiente los intereses se calculan sobre una cifra menor, y la hipoteca se amortiza cada vez más rápido. Un préstamo que empezó a treinta años puede terminar en veintidós o veintitrés con aportaciones modestas pero constantes, y el ahorro en intereses suele ser de varios miles de euros.

Reducir cuota o plazo: qué elegir#

Al hacer una amortización parcial el banco te deja elegir entre dos opciones: bajar la cuota mensual manteniendo el plazo, o mantener la cuota y acortar el plazo. Las dos ahorran intereses, pero no por igual: reducir plazo ahorra bastante más, porque cancelas antes la deuda y dejas de pagar intereses durante más tiempo.

Reducir cuota, en cambio, alivia tu presupuesto cada mes y da más margen si temes un bajón de ingresos. Una estrategia intermedia habitual es reducir plazo mientras te sobra el dinero y, si algún día aprieta la economía, dejar de amortizar. Elige según tu prioridad: máximo ahorro de intereses (plazo) o más holgura mensual (cuota).

La comisión por amortización anticipada#

Antes de amortizar conviene saber qué puede cobrarte el banco. La buena noticia es que en España la comisión por amortización anticipada está limitada por la Ley 5/2019 para las hipotecas firmadas desde mediados de 2019, y además solo puede aplicarse si el banco sufre una pérdida financiera real.

En los préstamos a tipo variable, la comisión no puede pasar del 0,25% del capital amortizado si se amortiza en los primeros años, y de menos aún pasado ese periodo. En los de tipo fijo, el límite es del 2% durante los primeros diez años y del 1,5% después. Puedes consultar la Ley 5/2019 en el BOE para los detalles. En muchas amortizaciones parciales la comisión acaba siendo cero, porque el banco no acredita pérdida.

Cómo hacer una amortización parcial#

Una amortización parcial consiste en aportar una cantidad extra que reduce el capital pendiente sin cancelar el préstamo. Puedes hacerla puntualmente con un dinero que te llegue —una paga extra, una herencia, un ahorro— o de forma periódica, apartando cada mes una cantidad fija para amortizar. Lo importante es la constancia: pequeñas aportaciones repetidas hacen mucho.

Antes de amortizar, comprueba en tu contrato la comisión aplicable y si hay un importe mínimo. Conserva el justificante de cada amortización, porque en el tipo variable la comisión depende de que el banco demuestre una pérdida. Un presupuesto te ayuda a ver cuánto puedes destinar sin quedarte sin colchón, y los recursos de educación financiera explican cómo comparar el ahorro de intereses antes de decidir si reduces cuota o plazo.

Amortización total: cancelar la hipoteca#

La amortización total salda de golpe todo el capital pendiente y cancela la deuda. Suele hacerse con un ahorro grande o al vender la vivienda. Ojo con dos cosas: la comisión por amortización anticipada, con los mismos límites legales, y que quedarte sin liquidez para cancelar la hipoteca puede no compensar si te deja sin fondo de emergencia.

Además, cancelar la deuda con el banco no borra automáticamente la hipoteca del Registro de la Propiedad. Para que la vivienda quede libre de cargas conviene tramitar la cancelación registral, que tiene sus propios gastos de notaría y registro. No es obligatorio hacerlo de inmediato, pero sí antes de vender o volver a hipotecar el inmueble, para que figure sin cargas.

¿Amortizar o invertir el dinero?#

Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca: cada euro de interés que evitas es dinero que te quedas, sin riesgo. La comparación honesta es si ese euro invertido podría rendir más. Con el Euríbor y los tipos altos de los últimos años, amortizar una hipoteca variable ha sido muy atractivo; con una hipoteca fija barata, invertir a largo plazo puede salir mejor.

No hay una única respuesta correcta, porque depende de tu tipo de interés, tu fiscalidad y tu tolerancia al riesgo. Hay quien prefiere mantener una hipoteca barata mientras invierte, y quien duerme mejor con la casa pagada. Si quieres comparar, nuestra guía sobre cómo invertir en bolsa explica los pros y los contras. Decidas lo que decidas, que sea una decisión pensada.

La deducción por vivienda habitual#

Hay un matiz fiscal muy importante en España. La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para las compras a partir del 1 de enero de 2013, pero quien compró antes y venía deduciendo conserva el derecho por un régimen transitorio. Si es tu caso, amortizar anticipadamente tiene premio fiscal.

Para quienes mantienen ese derecho, las cantidades que aportas —cuota más amortización anticipada— desgravan hasta una base de 9.040 € al año, con una deducción del 15%, es decir hasta unos 1.356 € anuales. Por eso a muchos con hipoteca anterior a 2013 les conviene amortizar cada año justo hasta esa base. Si compraste después de 2013, no hay deducción estatal por los intereses, aunque algunas comunidades tienen deducciones propias.

Otras formas de rebajar tu hipoteca#

Amortizar no es la única forma de pagar menos por tu hipoteca. Si los tipos han bajado desde que la firmaste, renegociar con tu banco o cambiar la hipoteca a otra entidad puede reducir mucho el coste total sin necesidad de un gran desembolso. La subrogación traslada tu préstamo a un banco que ofrece mejores condiciones, y la novación modifica las condiciones con tu banco actual.

Estas operaciones tienen sus propios gastos y comisiones, que conviene comparar con el ahorro. Nuestra guía sobre cómo cambiar la hipoteca de banco explica cuándo compensa, y la de hipoteca fija o variable te ayuda a decidir qué tipo te interesa. A menudo lo más rentable combina una hipoteca mejorada con amortizaciones anticipadas periódicas después.

Errores que conviene evitar#

El fallo más común es amortizar antes de tener lo básico. Ten primero un buen fondo de emergencia, porque el dinero metido en la casa es difícil de recuperar sin vender o volver a pedir un préstamo. Una hipoteca muy amortizada no te salva si te quedas sin trabajo y sin ahorros líquidos, la misma prudencia con la que conviene calcular cuánto puedes pagar de hipoteca antes de comprar.

Liquida antes las deudas más caras: tarjetas, préstamos al consumo o descubiertos cuestan mucho más que una hipoteca, así que pagarlos primero ahorra más. No vacíes tus planes de ahorro para la jubilación ni dejes de aportar por amortizar la casa, y confirma siempre que el dinero extra se aplica a capital. El orden importa: imprevistos, deudas caras, jubilación y luego la hipoteca.

Cómo se hace en otros países#

La libertad para amortizar cambia mucho según dónde tengas la hipoteca. En Estados Unidos, la mayoría de préstamos no tienen penalización por amortizar, así que aportar de más es gratis. En Canadá, en cambio, superar el margen anual de amortización libre implica una penalización que suele ser la mayor de tres meses de intereses o un diferencial de tipos, a veces de miles.

En Francia existe una indemnización por amortización anticipada limitada por ley a lo menor entre seis meses de intereses o el 3% del capital, y que se elimina en casos como un traslado laboral o un fallecimiento. En Rusia la ley prohíbe cualquier penalización. Así que el impulso de quitarse la hipoteca es universal, pero el coste de hacerlo no. Léete tu contrato y tus normas locales antes de una amortización grande.

En resumen#

Amortizar la hipoteca anticipadamente es una de las formas más fiables de ahorrar y ganar tranquilidad, y las herramientas son sencillas: aportaciones periódicas a capital, algún ingreso extra bien aprovechado y la elección acertada entre cuota y plazo. Las matemáticas premian la constancia mucho más que las hazañas puntuales, así que amortizar poco y a menudo suele ganar.

Solo hay que hacerlo en orden. Protege tu fondo de emergencia, liquida las deudas caras, no descuides la jubilación y destina el excedente a la hipoteca, comprobando antes la comisión que te aplican. Hazlo así y convertirás tu deuda más grande y más larga en un capítulo cerrado años antes de lo previsto, sin poner en riesgo el resto de tus finanzas.